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业主共有权纠纷

来源:明晨党员服务中心 发布时间:2011-12-14 查看次数:2132
以下案例由亮明法法律事务所提供 
【案情概要】
甲与乙双方均系宁波某公寓楼的业主,且系同一楼层的邻居。2009年,乙擅自在19层的通道上砌墙进行房产改建,将19层走廊私自占为己有,并将19层的逃生窗改装划为自家的窗户,乙擅自在楼房内砌墙进行房产改建且拒不拆除的事实,损害了甲的合法权益,甲曾多次主动与乙进行协商,但乙均置之不理。甲无奈向法院起诉。
【法院审判】
丙法院经审理认为,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。宁波某公寓楼19层公共走廊属于建筑物之共有部分,属于包括甲在内的全幢房屋业主共同共有,应由全体业主享有共同共有及共同管理的权利,现乙将该部分作为其专有使用,损害了其他业主的共有权,故乙应排除妨碍,恢复原状。最终,丙法院判决乙应于本判决生效之日起十五日内将宁波某公寓楼19层公共走廊改建部分拆除,恢复公共部位原状。
【亮明法陶律师评析】
根据《中华人民共和国物权法》的有关规定,业主对于建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。乙擅自侵占的公共通道属于建筑物区分所有权之共有部分,故该部分应由业主享有共同共有及共同管理的权利。现乙在该部分进行违章搭建,将该部分作为其专有使用的部分,且客观上给甲的日常生活造成了一定影响,损害了甲的共有权,故乙应当排除妨碍,并恢复原状。
【法条链接】
1、《中华人民共和国物权法》第七十条
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
2、《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款
业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
3、《中华人民共和国物权法》第八十三条
业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 
业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。
4、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款
除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分: 
  (一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分; 
(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
5、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款
建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。
6、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条
  业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约,或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定,实施下列行为的,可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”: 
  (一)损害房屋承重结构,损害或者违章使用电力、燃气、消防设施,在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用 
  (二)违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观; 
  (三)违反规定进行房屋装饰装修 
(四)违章加建、改建,侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
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